土地は「所有」から
「利用する」時代へ。

マンションの新しい買い方
「定期借地権付分譲マンション」

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Topic.1定期借地権とは?

地主と購入者をつなぐ、新たな試みとして誕生した「定期借地権」制度。地主は、土地を手放すことなく有効活用できる一方で、購入者は予算を抑えて住宅の購入が可能に。定期借地権には3つのタイプ※があり、「シエリア覚王山」に活用されているのが「一般定期借地権」です。これは、借地期間を50年以上とすることを条件に、3つの原則のもと成立しています。

※「一般定期借地権」「事業用定期借地権」「建物譲渡特約付借地権」。本物件は「一般定期借地権」であり、特にことわりのない限り、本サイトでは「一般定期借地権」のことを「定期借地権」と表記します。

1.契約の更新をしない 2.再建築による期間の延長をしない 3.期間満了による建物の買取請求をしない

Topic.2高騰するマンション。
だからこそ、
定期借地権付分譲マンション

地価や建築費上昇により、マンション価格の高騰が続いています。それに伴い、販売価格を抑えるために専有面積の狭いコンパクトマンションが増えています。理想の住まいを購入することが困難な時代のニーズから生まれたのが、好立地居住が実現する「定期借地権付分譲マンション」です。

■関西圏価格・専有面積・坪単価の推移

関西圏価格・専有面積・坪単価の推移

定期借地権付分譲マンションと
所有権マンションのちがい

土地と建物両方の所有権を取得するのが所有権マンションの特徴で、定期借地権付分譲マンションは、一定期間土地を「利用」し、建物だけを「所有」します。建物は共に区分所有権のため、ご購入者の資産となります。つまり定期借地権付分譲マンションは、所有にかかるコストを抑えて、所有権マンションと同等の暮らし方ができます。

定期借地権付分譲マンションと所有権マンションのちがい

※借地権を共有することを「準共有」といいます。※上記は概念図であり、本物件の定期借地権の条件の詳細は契約書面等でご確認ください。

Topic.3定期借地権付分譲マンションの
メリット

定期借地権付分譲マンションは地主が手放しにくい好立地にリーズナブルな価格で購入することができます。また、売却や相続、賃貸活用などの資産運用も可能。他にも税制面で有利であったりと様々なメリットがあります。

好立地居住を実現

土地の所有者にとって手放しにくい、駅近や再開発エリアなどの人気の好立地に住まいを購入することができます。

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購入予算を抑えることで、
ゆとりを持って住宅ローンを返済

土地を購入しない分、購入価格を抑えることができます。余裕のある住宅ローン返済が可能になり、安心した将来設計を立てることができます。
毎月の支払いに必要なのは、
地代と解体準備金。

地代分譲建物の専有部分の床面積の割合に応じた額となります。引渡時に保証金を預託いただきますが、契約終了時にすべての債務が履行されていれば無利息にて全額返還されます。

解体準備金契約期間満了までにマンションを解体し、土地を更地に戻す必要があるため、計画的な解体準備金を積み立てます。
約60年の長期設定、
将来設計が立てやすい

所有権マンションでは、建物が老朽化した際、建替えに向けた協議を行います。そのためには管理組合の議決及び、建替えに関わる費用の入居者負担が必要となります。定期借地権付分譲マンションでは、借地契約期間が終了するまでに建物を解体・更地にして返還します。シエリア覚王山は定期借地権の存続期間が60年のため、期間に合わせて、その時の最適な選択をすることができます。

■所有と定借の維持コスト概念

■マンションの老朽化問題と建替え問題

所有権マンションの修繕・建替えは避けては通れない問題・合意形成が難しく修繕・建替え進まないのが現状。安全面を考慮しても定期借地権付分譲マンションにはメリットがあります。

※A 国土交通省〈マンションに関する統計・データ等〉によれば、2023年（令和5年）未現在、「築後30、40、50年超の分譲マンション数」のうち、「築後40年超の戸数」は、136.9万戸。1棟当たり100戸と仮定して、13,690棟と推計。※B 「マンション建替えの実施状況」（国土交通省調査・2024年（令和6年）4月1日時点より。工事完了棟数の割合は、（※A）の「13,690棟」を分母として計算。
所有権分譲マンション同様に
売却・賃貸、リフォーム可能

建物の各住戸は自己所有なので、所有権分譲マンションと変わらず、
売却や賃貸活用、リフォームも可能です。
06. 税制面でも有利

所有権マンションの購入時に必要である、土地にかかる「不動産取得税」や、ご入居後の土地の「固定資産税」、「都市計画税」が定期借地権付分譲マンションでは不要です。また、相続時の土地の財産評価は、「定期借地権の評価」と「経過年数」に応じてその評価額が減少するため、相続税財産評価額を低く抑えることができます。（同じ土地で所有権マンションとの評価額と比べた場合）

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Topic.4定期借地権付分譲マンションQ&A

住宅ローンは利用できますか? 住宅ローン控除は受けられますか?: 提携銀行の住宅ローン等の利用が可能です。
住宅ローン控除も受けられます。提携銀行の住宅ローンがご利用いただけます。また所有権マンションと同様に住宅ローンの借入残高に応じた一定の条件により、所得税や住民税の税額控除が受けられます。 ※融資条件については金融機関や審査内容により変わる場合があります。また住宅ローン控除が受けられない場合があります。詳しくは係員にお尋ねください。
※引渡時点の税制が適用となります。引渡年度である2026年の住宅ローン控除の有無は未定です。
※住宅ローン控除の対象は販売価格のうち前払地代を除く売買代金に対する住宅ローン残高です。

地代は改定されますか?: 原則3年毎に下記の
算定式によって改定されます。改訂月払地代=
従前の月払地代×【(名目GDP変動率+大阪市消費者物価指数<総合>変動率)÷2】 ※例えば従前の月払地代が10,000円名目GDP変動率が105%、大阪市消費者物価指数(総合) 変動率が105%と仮定すると、月払地代は10,500円(500円の上昇) となります。

土地の所有者が変わったらどうなりますか?: 期間満了まで
権利は継続されます。何らかの事情により土地の所有者が変わったとしても、定期借地権はそのまま継続されますし、土地貸主 (阪急阪神不動産) が変わったとしても契約内容が引き継がれ、期間満了まで権利は継続されます。

資産価値が気になりますが、 中古物件としての売却の実績はありますか?: 近年、売却実績が
増えています。定期借地権付分譲マンションの供給増加に伴い、数多くの物件が市場に流通しています。今後も物件数が増えるに従い､市場もより成熟することが期待されています。

※掲載のimage photoは、イメージであり実際の内容(もの)とは異なります。
※定期借地権の条件はマンションごとに異なります。本物件の定期借地権の詳細は、契約書面等で十分ご確認いただきますようお願いします。
※掲載の情報は、2024年11月時点のものであり、今後変更になる場合があります。

土地は「所有」から「利用する」時代へ。